Aflossingsvrije hypotheek: voordelen, risico’s & advies

Aflossingsvrije hypotheek

Een aflossingsvrije hypotheek is een lening waarbij je tijdens de looptijd van de hypotheek niet aflost. Je betaalt alleen rente. Hierdoor is de maandlast van deze hypotheek laag.

Wat is een aflossingsvrije hypotheek?

Een aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je tijdens de looptijd alleen rente betaalt en niet verplicht aflost. Hierdoor zijn je maandlasten laag. Je hypotheekschuld blijft de hele looptijd gelijk. Aan het eind van de looptijd moet je het hele bedrag in één keer aflossen. Dit kan met de verkoop van je woning of doordat je gespaard hebt om je hypothecaire lening op de einddatum te kunnen aflossen. Je kunt ook tussentijds een deel van je aflossingsvrije hypotheek aflossen. Een aflossingsvrije hypotheek zorgt voor lagere maandlasten dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Maar het betekent ook dat je geen vermogen opbouwt via je hypotheek.

Kenmerken van een aflossingsvrije hypotheek:

Je betaalt alleen hypotheekrente
De schuld blijft gelijk
Geen verplichte aflossing tijdens de looptijd, dit is wel mogelijk op eigen initiatief
Terugbetaling aan het einde van de looptijd
Vaak gecombineerd met andere hypotheekvormen

Waarom kiezen mensen voor een aflossingsvrije hypotheek?

Veel huiseigenaren kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek vanwege de lagere maandlasten, meer financiële ruimte, meer flexibiliteit, het opbouwen van overwaarde in de woning en de mogelijkheden voor een combinatie met andere hypotheekvormen.

Bij nieuwe hypotheken mag meestal maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij zijn. Rabobank en Obvion hebben aangekondigd vanaf 11 mei 2026 nog maar maximaal 30% aflossingsvrij te hanteren. Ook klanten van ASN Bank kunnen vanaf half mei 2026 maximaal 30% van de waarde van hun woning financieren met een aflossingsvrije hypotheek.

Een aflossingsvrije hypotheek kan dus vooral passend zijn als je veel overwaarde hebt, je maandlasten tijdelijk laag wilt houden, je vermogen op andere manieren opbouwt of je strategisch wilt combineren met andere vormen.

Wat zijn de voordelen van een aflossingsvrije hypotheek?

Het grootste voordeel is de lagere maandlast. Maar de echte waarde zit in de flexibiliteit die het biedt, mits goed doordacht. Een aflossingsvrije hypotheek levert een aantal voordelen op:

Lagere maandlasten
Meer bestedingsruimte
Interessant bij veel overwaarde
Geschikt als aanvulling op annuïtair of lineair
Flexibel inzetbaar bij oversluiten

Voor mensen die hun maandlasten laag willen houden of extra financiële ruimte zoeken, kan dit aantrekkelijk zijn.

Wat zijn de nadelen en risico’s?

Waar voordelen zijn, zijn ook risico’s. Een aflossingsvrije hypotheek vraagt om vooruit denken. Zeker richting pensioen of bij dalende huizenprijzen. Een aflossingsvrije hypotheek kent ook duidelijke risico’s:

Je bouwt geen vermogen op
De schuld blijft gelijk
Je moet aan het einde terugbetalen
Minder of geen hypotheekrenteaftrek bij nieuwe hypotheken
Risico bij dalende woningwaarde

De belangrijkste vraag is dus niet óf het mag, maar of het past bij jouw situatie en toekomstplannen.

Aflossen van de aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek hoef je tijdens de looptijd niets af te lossen. Meestal is de looptijd van een hypotheek 30 jaar. Zijn die 30 jaar verstreken, dan moet je de hypotheek wel aflossen. Hoe ga je dit doen? Wij zetten de mogelijkheden om (tussentijds) af te lossen voor je op een rij:

Spaargeld inzetten om aan het eind van de looptijd je hypotheek af te lossen.

Een verzekering afsluiten of een of beleggingsrekening openen waarmee je vermogen gaat opbouwen om aan het eind van de looptijd je hypotheek af te lossen.
Huis verkopen en met de opbrengst je hypotheek aflossen.
Op de einddatum je hypotheek verlengen of voor dat bedrag een hypotheek aanvragen bij een andere geldverstrekker. Dit moet dan wel mogelijk zijn. Je hebt waarschijnlijk minder leenmogelijkheden, omdat je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt en misschien ook een (lager) pensioeninkomen.
Tussentijds boetevrij aflossen. Meestal mag je jaarlijks 10-20% van je hypotheek boetevrij aflossen.
Hypotheek oversluiten naar een andere hypotheekvorm waarbij je wel aflost.

Tijdig advies is hiervoor cruciaal. De adviseurs van Hypotheek Visie helpen je hierbij graag.

Kun je een aflossingsvrije hypotheek oversluiten?

Oversluiten is vaak een natuurlijk moment om je hypotheek opnieuw te beoordelen. Zeker als je rente vastloopt, of als de marktrente gunstiger is. In veel gevallen kun je een aflossingsvrij deel meenemen bij oversluiten. Maar let op:

De renteaftrekregels kunnen veranderen
De bank beoordeelt opnieuw je inkomen
Ondernemers krijgen extra toetsing
Er kan sprake zijn van boeterente

Oversluiten is hét moment om te kijken of je huidige verdeling nog past bij je toekomst.

Hoeveel mag je aflossingsvrij lenen?

Bij nieuwe hypotheken geldt meestal dat maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij mag zijn. Dat betekent dat je altijd een deel moet aflossen als je meer dan die grens leent.

Bij nieuwe hypotheken geldt meestal:

Maximaal 50% van de marktwaarde mag aflossingsvrij zijn.
Voor het deel zonder aflossing geldt geen renteaftrek als het als nieuw leningdeel wordt afgesloten.
NHG stelt aanvullende eisen.

Bij bestaande hypotheken (van vóór 2013) gelden vaak andere fiscale regels. De adviseurs van Hypotheek Visie kunnen je hier altijd over adviseren.

Hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek

Er zijn verschillende situaties die bepalen of je hypotheekrenteaftrek hebt:

Sluit je een nieuwe hypotheek? Dan heb je alleen hypotheekrenteaftrek als je kiest voor een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.

Had je op 31 december 2012 al een aflossingsvrije hypotheek of een andere hypotheekvorm? Dan kun je over deze hypothecaire lening wel hypotheekrenteaftrek hebben.

Wil je verhuizen of je hypotheek oversluiten en had je op 31 december 2012 een hypotheek? Dan mag je ook na die datum nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten en de rente aftrekken van de belasting. Je kunt bij hypotheekverstrekkers tot maximaal 50% van de waarde van je woning aflossingsvrij lenen. Heb je een hoger hypotheekbedrag nodig? Dan moet je naast de aflossingsvrije hypotheek nog een andere hypotheekvorm afsluiten.

Aflossingsvrije hypotheek en pensioen: waar moet je op letten?

Ga je binnen 10–15 jaar met pensioen? Dan wordt je inkomen waarschijnlijk lager. Banken toetsen of je ook met pensioeninkomen de lasten kunt dragen. Vanaf je 57e levensjaar houden geldverstrekkers bij een hypotheekaanvraag al rekening met je toekomstige pensioeninkomen. Door op tijd na te denken over een seniorenhypotheek, geniet je straks van echte pensioenrust.

Belangrijke vragen:

Is je pensioeninkomen voldoende?
Heb je overwaarde?
Kun je (deels) aflossen?
Wil je zekerheid of flexibiliteit?

Voor veel 55-plussers is een strategische herverdeling van hypotheekvormen verstandig.

Boeterente bij aflossen

Los je je hypotheek (tussentijds) af dan kan de geldvertrekker een boeterente in rekening brengen. Meestal mag je jaarlijks een percentage boetevrij aflossen. Vaak ligt dit tussen de 10% en 20%. Wil je meer aflossen? Dan moet je misschien een boete betalen. Dit komt doordat de bank inkomsten misloopt. De hoogte van de boete verschilt per geldverstrekker en is onder andere afhankelijk van de volgende factoren:

Hoogte van de openstaande hypotheekschuld
Bedrag dat je jaarlijks boetevrij mag aflossen
Resterende rentevaste periode
Hypotheekrente die je betaalt
De huidige hypotheekrente voor nieuwe hypotheken

Boetevrij aflossen

In een aantal gevallen mag je vaak je hele hypotheekbedrag boetevrij aflossen:

Bij verkoop van je woning
Aan het einde van de rentevaste periode
Als de actuele hypotheekrente bij de geldverstrekker hoger is dan de rente die jij betaalt

Afspraak maken

Maak een afspraak met de financieel adviseur van Hypotheek Visie om na te gaan of een aflossingsvrije hypotheek past bij jouw wensen en mogelijkheden.

Maak een afspraak

Veelgestelde vragen

Ja, dat is nog steeds mogelijk. Bij de meeste geldverstrekkers mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij zijn. Het overige deel moet annuïtair of lineair worden afgelost. Let wel op: voor nieuwe aflossingsvrije leningdelen geldt meestal géén hypotheekrenteaftrek. Dat maakt de keuze vooral strategisch: kies je voor lagere maandlasten nu, of voor fiscale voordelen en vermogensopbouw op lange termijn?

Aan het einde van de looptijd moet de volledige schuld worden terugbetaald. Dat kan via: spaargeld of beleggingen, verkoop van de woning, verlengen van de hypotheek of herfinancieren. Veel mensen denken dat verlengen automatisch kan, maar de bank beoordeelt opnieuw je inkomen. Daarom is het verstandig om al 10 jaar vóór de einddatum te kijken naar je strategie.

Ja, in veel gevallen kun je een aflossingsvrij deel meenemen bij oversluiten. Je inkomen wordt opnieuw getoetst en de renteaftrekregels blijven van toepassing op bestaande leningdelen.

Niet per definitie. Het risico hangt af van je situatie. Het kan riskanter zijn als je weinig financiële buffers hebt, je inkomen onzeker is, je weinig overwaarde hebt of je pensioeninkomen beperkt is. Heb je juist veel overwaarde en stabiel inkomen? Dan kan het risico beheersbaar zijn.

Dat kan zeker het geval zijn. Bij veel overwaarde is het risico kleiner dat je bij verkoop met een restschuld blijft zitten. Voor gezinnen die willen verbouwen of verduurzamen kan een extra aflossingsvrij deel zorgen voor lagere maandlasten, meer financiële ruimte en flexibiliteit. Maar ook hier geldt: denk vooruit naar pensioen en lange termijn.

Verkoop is één van de opties, maar niet de enige. Andere mogelijkheden zijn verlengen van de hypotheek, oversluiten naar een andere geldverstrekker of deels aflossen en deels herfinancieren. Hoe meer overwaarde en hoe beter je inkomen, hoe meer opties je meestal hebt. Tijdig advies voorkomt verrassingen.

Dat hangt volledig af van je pensioeninkomen, overwaarde en buffers. Banken toetsen bij verlenging of oversluiten of je ook met pensioeninkomen de maandlasten kunt dragen. Belangrijke factoren zijn: hoe hoog is je verwachte pensioeninkomen? Hoeveel overwaarde zit er in je woning? Heb je spaargeld of beleggingen achter de hand? Voor sommige 55-plussers is aflossingsvrij juist prettig vanwege lage maandlasten. Voor anderen is (deels) aflossen verstandiger voor rust en zekerheid.

Dat kan, maar het is geen automatisme. De geldverstrekker kijkt naar: je pensioeninkomen, de hoogte van de hypotheek, de waarde van de woning en je maandlasten. Heb je veel overwaarde en lage lasten? Dan is verlengen vaak mogelijk. Is je inkomen beperkt en je schuld relatief hoog? Dan kunnen de opties beperkter zijn.

Alleen als het leningdeel vóór 2013 is afgesloten en onder het overgangsrecht valt. Nieuwe aflossingsvrije leningdelen geven meestal geen recht op renteaftrek. Dat betekent dat het bruto-voordeel van lage maandlasten soms minder groot is dan verwacht. Daarom is het belangrijk om bruto én netto goed te vergelijken.

Bij nieuwe hypotheken geldt meestal dat maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij mag zijn. Heb je al een bestaande hypotheek, dan kan het percentage hoger liggen door overgangsrecht. De exacte mogelijkheden verschillen per geldverstrekker. Daarnaast spelen inkomen, leeftijd en woningwaarde een rol.

Ja, bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks een percentage boetevrij aflossen. Dat geeft flexibiliteit. Je kunt dus starten met lagere maandlasten en later alsnog (deels) aflossen wanneer je financiële situatie dat toelaat. Dat maakt deze hypotheekvorm strategisch inzetbaar.

In de praktijk kiezen veel mensen voor een combinatie. Daarmee combineer je lage maandlasten (aflossingsvrij) en vermogensopbouw en renteaftrek (annuïtair/lineair). Een volledig aflossingsvrije hypotheek geeft maximale lage lasten, maar ook een maximale eindschuld. Een combinatie zorgt vaak voor meer evenwicht.

Bekijk alle veelgestelde vragen