Wat wordt bedoeld met herfinanciering?
Herfinanciering betekent dat je iets verandert aan je bestaande hypotheek. De hypotheek blijft in principe bestaan, maar de opzet wordt aangepast. Dit kan gebeuren bij dezelfde bank, maar soms ook bij een andere bank. Het belangrijkste kenmerk is dat de hypotheek wordt gewijzigd, niet per se vervangen.
Herfinanciering komt in veel situaties voor. Denk aan het verhogen van je hypotheek voor een verbouwing of verduurzaming van de woning, het aanpassen van de hypotheek na een scheiding, of het wijzigen van de hypotheekvorm. Ook het samenvoegen van meerdere leningdelen tot één overzichtelijke lening of het splitsen van een lening in meerdere delen valt hieronder.
Vaak gebeurt herfinanciering omdat je persoonlijke situatie verandert. Je inkomen kan stijgen of dalen, je gaat minder werken, je gaat met pensioen of je start als ondernemer. In al deze gevallen kan het nodig zijn om je hypotheek opnieuw in te richten, zonder dat je direct overstapt naar een andere bank.
Soms wordt ook gesproken over herfinanciering wanneer je verhuist naar een andere woning. In de praktijk is dat begrijpelijk, maar fiscaal ligt dat anders. Bij verkoop van je oude woning eindigt namelijk de oude hypotheek. Voor de nieuwe woning sluit je een nieuwe hypotheek af. Daarbij gelden specifieke regels, zoals de bijleenregeling, die invloed kunnen hebben op hoeveel je kunt lenen en welk deel van de rente aftrekbaar is.
Herfinanciering is daarmee een verzamelnaam voor allerlei wijzigingen aan een hypotheek. Oversluiten is één specifieke vorm daarvan.
Wanneer spreken we in de praktijk van herfinanciering?
In de dagelijkse praktijk wordt de term herfinanciering vooral gebruikt als je bij je huidige bank blijft. Bijvoorbeeld wanneer je extra geld leent voor een verbouwing, wanneer je bestaande hypotheek wordt aangepast na een scheiding of wanneer je overstapt naar een andere hypotheekvorm die beter past bij je situatie. Ook het verlengen of aanpassen van leningdelen kan onder herfinanciering vallen.
In deze gevallen verandert er veel aan de hypotheek, maar blijft de relatie met de bank vaak bestaan.
Wat wordt bedoeld met oversluiten?
Oversluiten is een specifieke vorm van herfinanciering waarbij je je bestaande hypotheek volledig aflost en een nieuwe hypotheek afsluit bij een andere bank. Je oude hypotheek stopt juridisch gezien en wordt vervangen door een nieuwe overeenkomst met nieuwe voorwaarden.
Mensen sluiten hun hypotheek vaak over om een lagere rente te krijgen. Ook kan de wens bestaan om een andere rentevaste periode te kiezen, bijvoorbeeld meer zekerheid voor langere tijd. Soms zijn de voorwaarden bij een andere bank gunstiger, of past de hypotheekstructuur beter bij de toekomstplannen van de woningeigenaar.
Omdat je bij oversluiten een volledig nieuwe hypotheek afsluit, wordt alles opnieuw beoordeeld. De bank kijkt opnieuw naar je inkomen, de waarde van de woning en de actuele regels voor lenen. Ook wordt meestal een nieuwe hypotheekakte opgesteld bij de notaris.
Als je oversluit terwijl de rentevaste periode van je huidige hypotheek nog loopt, betaal je vaak een boete. Deze zogenoemde boeterente compenseert de bank voor het renteverlies.
Wanneer is sprake van oversluiten?
In de praktijk is sprake van oversluiten wanneer je bewust overstapt naar een andere bank. Dat gebeurt vaak als de huidige rente veel lager is dan de rente die je nu betaalt, en het financiële voordeel opweegt tegen de kosten. Ook als je huidige bank niet de gewenste voorwaarden kan bieden, kan oversluiten aantrekkelijk zijn.
Soms wordt oversluiten overwogen aan het einde van de rentevaste periode. In dat geval is er meestal geen boeterente verschuldigd, maar vindt wel een volledige nieuwe beoordeling plaats.
Wat is het verschil tussen herfinanciering en oversluiten?
Het belangrijkste verschil is dat herfinanciering ziet op het aanpassen van je hypotheek, terwijl oversluiten betekent dat je volledig overstapt naar een andere bank. Bij herfinanciering blijven kosten en formaliteiten vaak beperkt. Bij oversluiten zijn de kosten meestal hoger, omdat je te maken krijgt met notariskosten, taxatiekosten en soms boeterente.
Ook administratief is oversluiten ingrijpender. Er ontstaat een nieuwe hypotheek met nieuwe voorwaarden en een nieuwe looptijdstructuur.
Waarom is dit verschil belangrijk?
Het onderscheid is belangrijk omdat het invloed heeft op je hypotheekrenteaftrek en je financiële planning. Voor elk leningdeel geldt dat de rente maximaal dertig jaar aftrekbaar is. Als je oversluit zonder de hypotheek te verhogen, loopt deze termijn meestal gewoon door. Leen je extra geld, dan begint voor dat extra bedrag een nieuwe termijn.
Daarnaast gelden er regels voor de vorm van de hypotheek. Voor hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten, is renteaftrek alleen mogelijk als je maandelijks aflost. Oudere aflossingsvrije delen mogen in sommige gevallen blijven bestaan, maar dat moet goed worden beoordeeld bij een wijziging of oversluiting.
Als deze regels niet goed worden toegepast, kan dat later leiden tot een lagere belastingaftrek of onverwachte financiële gevolgen.
Hypotheek Visie helpt je graag
Wil je oversluiten of herfinancieren? Bij Hypotheek Visie beoordelen we de fiscale gevolgen, zoals hoe lang je nog recht hebt op renteaftrek en welke aflossingsregels gelden. Ook kijken we of de hypotheek past binnen de actuele normen voor inkomen en woningwaarde. Hierdoor weet je beter welke keuzes je hebt en wat de gevolgen daarvan zijn. Maak een afspraak voor een vrijblijvend gesprek.
